仲介担当者のための、チラシ1枚で利回りを確かめる手順
お客様にチラシを見せる前に、その利回りが何を前提にした数字かを確かめておく。それだけで、商談の質は変わります。ここでは、東京23区の収益物件を扱う営業担当者向けに、チラシ1枚から数字を確認する手順を整理します。
お客様に数字を出す前に確かめたいこと
チラシに大きく載っている利回りは、多くの場合、表面利回りです。年間の想定家賃を物件価格で割った数字で、運営にかかる費用は含まれていません。
表面利回りが悪いわけではありません。物件を並べて比べる入口としては便利です。ただ、お客様が知りたいのは、手元に何が残るかです。そこで、数字を出す前に次の3点を見ます。
- 家賃は現況の賃料か、満室を想定した賃料か
- 管理費、修繕費、固定資産税など、運営の費用がどう扱われているか
- 築年数や構造から見て、近い将来に大きな修繕が想定されるか
この確認は、担当者が毎回手作業でやると時間がかかります。物件数が増えるほど、見落としも出やすくなります。
Mekeeoでの手順
Mekeeoは、チラシや掲載ページを読み取り、利回りなどの数字を計算し直すツールです。役割分担ははっきりしています。AIはチラシを読む役目です。計算するのは、決定論的なエンジンです。同じ入力なら同じ結果が出ます。
手順1 チラシか掲載URLを入れる
チラシの画像、またはPDFを用意します。掲載ページがあるなら、URLでも構いません。アカウントなしで、最初の1件は無料で試せます。
手順2 AIが読み取り、エンジンが計算する
AIがチラシの記載内容を読み取り、数字として取り出します。そのあと、エンジンが26項目を計算します。判断を下すのはAIではありません。計算は、ルールに沿ったエンジンが行います。
手順3 約10秒で出る判定を見る
入力から判定まで、約10秒です。判定はスコアと、その根拠になった数字で示されます。
手順4 チラシの数字と並べて読む
最後に、チラシに印刷された利回りと、計算し直した数字を見比べます。差が大きければ、その理由を確認する価値があります。たとえば、満室想定の家賃が使われていないか、費用が含まれていないか、といった点です。差の理由が説明できれば、お客様への案内もしやすくなります。
楽待と健美家の掲載ページで使うChrome拡張
日々の物件確認は、掲載サイトを見ながらになることが多いはずです。MekeeoにはChrome拡張があり、楽待と健美家の掲載ページで使えます。対応サイトとしてこの2つに対応している、という位置づけです。両サイトと提携しているわけではありません。
掲載ページを開いたまま、ページ上でスコアを確認できます。チラシを別途取り込む手間が減るので、一次スクリーニングの流れに組み込みやすくなります。
お客様向けの資料にするなら、Agencyプラン
社内の確認だけでなく、お客様に数字を見せたい場面もあります。Agencyプラン(月額9,800円)では、ホワイトラベルのPDFレポートを出せます。自社名で渡せる形式なので、資料づくりの手間を抑えられます。月500件まで分析でき、APIも使えます。
運用上の注意が1つあります。レポートのスコアは、あくまで参考値です。お客様には、その前提を添えて渡してください。
限界を先に書いておきます
使う前に、次の点を知っておいてください。
- 対象は東京23区のみです。それ以外のエリアの物件には使えません。
- スコアは参考値です。投資助言ではなく、購入や売却を勧めるものでもありません。
- AIによる読み取りは、チラシの画質や記載の仕方に左右されます。重要な数字は、原本と照らして確認してください。
Mekeeoは、担当者の確認作業を早くするための道具です。最終的な説明と判断は、担当者とお客様のものです。
まとめ
- チラシの利回りは、何を前提にした数字かを先に確かめる
- AIがチラシを読み取り、決定論的なエンジンが26項目を計算する
- 判定は約10秒で出る
- 楽待と健美家の掲載ページでは、Chrome拡張が使える
- お客様向けには、AgencyプランのホワイトラベルPDFがある
- 対象は東京23区のみ、スコアは参考値
次の一歩
まずは、自社で扱っている掲載物件を1件、入れてみてください。初回は登録不要で、1日5件まで無料です。