ブログ · ガイド · 2026年10月16日

表面利回りと実質利回りの違い：チラシの数字を読む前に確認したい5つの点

結論から言うと、チラシに大きく書かれた利回りは「入口の数字」です。そのまま比べると、物件の実力を取り違えることがあります。

この記事では、表面利回りと実質利回りの違いを、計算式と仮の数値例で整理します。東京23区の収益物件を探す個人投資家が、チラシを受け取ったときに最初に見るべき点をまとめました。

表面利回りとは

表面利回りは、満室時の年間賃料を物件価格で割った数字です。

計算が簡単で、物件同士をざっくり並べやすいのが利点です。一方で、空室、運営にかかる費用、購入時の諸費用は入っていません。

チラシや掲載サイトに出ている利回りは、この表面利回りであることが多いです。まず「満室想定かどうか」を確認する習慣をつけてください。

実質利回りは、実際に手元に残る見込みの収入を、買うためにかけた総額で割った数字です。

分子には、空室による賃料の減少と、管理費、修繕費、固定資産税などが反映されます。分母には、仲介手数料や登記費用などが加わります。そのため、表面利回りより低くなるのが普通です。

次の数字は説明のための仮の例で、実在の物件ではありません。

この場合、表面利回りは 400万円 ÷ 5,000万円で 8.0% です。

実質利回りは、（380万円 − 80万円）÷（5,000万円 + 350万円）で、約5.6%になります。同じ物件でも、見方で2ポイント以上の差が出ます。

この差は、前提の置き方で大きく変わります。だからこそ、チラシの数字だけで物件を比べるのは危険です。

「想定利回り」と書かれていれば、空室部分も埋まった前提です。現況の賃料収入が分かる場合は、そちらで計算し直します。

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などが分かれば、実質利回りに近づけられます。載っていなければ、問い合わせる項目の一覧になります。

築年数が古い物件は、今後の修繕費が重くなることがあります。直近の修繕履歴があるかどうかも見てください。

仲介手数料、登記費用、不動産取得税などは、物件価格とは別にかかります。ローンを使う場合は、融資関連の費用も加わります。

賃料設定が相場より高いと、満室想定そのものが崩れます。周辺の募集賃料や成約事例と照らして確認します。

実質利回りも万能ではありません。空室率や運営費は、将来の見込みを置いた数字です。前提を甘くすれば、実質利回りも高く見えます。

また、利回りは借入条件を含みません。金利や返済期間によって、手元に残る現金は変わります。利回りは「物件そのものの数字」と割り切り、融資条件は別に確認するのが整理しやすい方法です。

数十件のチラシを手計算で確認するのは大変です。次のように、段階を分けると続けやすくなります。

Mekeeoは、この1から3の入口を手伝うツールです。チラシや掲載ページをAIが読み取り、26項目に整理します。その後の計算は、ルールが固定された計算エンジンが行います。AIが数字を決めるのではなく、読み取りと計算を分けている点が特徴です。

結果は約10秒で確認できます。ただし、対象は東京23区の物件のみです。スコアは参考値であり、投資助言ではありません。最終的な判断と、契約前の確認は、ご自身で行ってください。

手元のチラシや掲載ページで、表面利回りと実質の差を確かめたい方は、無料の分析ツールをお試しください。初回の分析は登録なしで使え、1日5回まで無料です。